Wer seinen Traumjob in einer anderen Stadt gefunden hat, mit seinem Partner zusammenziehen möchte oder aufgrund von Familienzuwachs eine größere Wohnung benötigt, der sollte vor lauter Euphorie nicht die Kündigungsfristen vergessen, denn diese müssen eingehalten werden. Es gilt: Wer sich nicht an die im Mietvertrag festgelegte Frist hält, der läuft Gefahr, selbst nach Auszug für einige Zeit weiterhin Miete zahlen zu müssen, wodurch eventuell eine doppelte Miete fällig wird, nämlich für die neue Wohnung und auch noch für die alte Wohnung. Alles Wichtige rund um das Thema Kündigung von Mietverträgen erfahren Sie daher in diesem Ratgeber.
Wer seinen Mietvertrag beenden möchte, der muss diesen rechtzeitig kündigen. Dabei kommt es jedoch nicht auf das Datum des Poststempels an, sondern darauf, wann der Vermieter die Kündigung erhält.
Die Kündigungsfristen richten sich nach der Art der Kündigung. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht:
Die dreimonatige Kündigungsfrist
Per Gesetz gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, diese ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats erhalten muss, damit der Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monates aufgelöst ist. Wenn beispielsweise der Mieter bis zum 3. Juni die Kündigung einreicht, dann ist das Mietverhältnis am 31. August beendet. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt in den meisten Fällen aber es können auch andere Kündigungsarten in Frage kommen, für die dann andere Kündigungsfristen gelten.
Der Kündigungsverzicht
Es ist möglich, im Mietvertrag einen beidseitigen Verzicht auf Kündigung festzulegen. Wenn es sich um einen Formularmietvertrag handelt, dann darf der Kündigungsverzicht bis zu vier Jahre lang andauern. Sobald der Mietvertrag unterzeichnet wurde, haben in einem solchen Fall weder der Mieter noch der Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag für die nächsten vier Jahre zu kündigen. Es ist sogar möglich, einen noch längeren Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes gehe auch eine fünfjährige Frist in Ordnung (Az.: VIII ZR 81/03).
Der qualifizierte Zeitmietvertrag
Auch mit qualifizierten Zeitmietverträgen mit Kündigungsverzicht ist es möglich zu bestimmen, dass innerhalb eines festgelegten Zeitraumes nicht gekündigt werden darf. Bei dieser Kündigungsart wird ausgemacht, dass das Mietverhältnis nur für einen begrenzten Zeitraum besteht und nach der vereinbarten Zeit nicht weiter fortgeführt wird. Dabei ist es möglich für die Gültigkeitsdauer des Mietvertrages einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Es muss jedoch beachtet werden, dass ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsverzicht nur in qualifizierter Form gültig ist. Der Vermieter hat dadurch die Pflicht, bereits im Mietvertrag zu begründen, warum das Mietverhältnis nach Ablauf eines definierten Zeitraumes nicht fortgeführt werden soll, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf oder wenn ein Umbau oder Abriss der Wohnung geplant ist. Fehlt der Befristungsgrund oder ist dieser vorgeschoben, dann hat das zur Folge, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam wird, wodurch dieser sich in einen unbefristeten Mietvertrag verwandelt und die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Tragen kommt.
Sonderfälle
Zwar muss der Vertrag in der Regel eingehalten werden, allerdings gibt es einige Sonderfälle, die es dem Mieter ermöglichen, dennoch früher aus dem Mietvertrag auszusteigen. Dafür wird das Interesse des Mieters gegen das Interesse des Vermieters abgewogen. Sollte das Interesse des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses viel gewichtiger sein als das Interesse des Vermieters den Mietvertrag fortzuführen, dann wird dies als Sonderfall betrachtet. Beispielsweise wenn das Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter endgültig ruiniert ist, was z. B. dann der Fall wäre, wenn der Vermieter Hausfriedensbruch begeht und sich Zugang zur Wohnung mit einem Zweitschlüssel verschafft. Ein Sonderfall ist beispielsweise auch dann gegeben, wenn die Wohnung schwere Mängel aufweist und für den Mieter eine Gesundheitsgefahr besteht. Ist dies der Fall, dann hat der Mieter im Allgemeinen das Recht eine fristlose Kündigung einzureichen.
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
In bestimmten Fällen können Mieter von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Hier drei Beispiele:
1.) Sonderkündigung bei Mieterhöhung
Wird die Miete erhöht, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung den Mietvertrag kündigen, und zwar bis zum Ablauf des übernächsten Monats.
Beispiel:
Der Mieter erhält die Benachrichtigung über die Mieterhöhung am 3. August und hat dann bis zum 31. Oktober (= bis zum Ablauf des zweiten Monats) Zeit, um die Kündigung einzureichen. Beendet wird das Mietverhältnis dann am 31. Dezember (= nach Ablauf des übernächsten Monats).
Nutzt der Mieter sein Sonderkündigungsrecht, dann tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Das bedeutet, dass der Mieter für die restlichen Monate weiterhin den bisherigen Mietpreis zahlen kann.
2.) Sonderkündigung bei Modernisierung
Wenn der Vermieter den Mieter über eine geplante Modernisierung informiert, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nachdem der Mieter über die anstehende Modernisierung informiert worden ist, muss er bis zum Monatsende kündigen. Die Beendigung des Mietvertrages erfolgt dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats.
Beispiel:
Der Mieter wird am 08. Januar über die Modernisierungspläne seines Vermieters informiert und muss bis zum 31. Januar kündigen, damit das Mietverhältnis am 31. März beendet wird.
3.) Sonderkündigung bei Todesfall
Der Tod des Mieters führt nicht automatisch zum Ende des Mietvertrages, denn das Mietverhältnis wird mit den Erben des Mieters fortgeführt. Die Erben haben aber das Recht, das Mietverhältnis binnen eines Monats zu kündigen. Dabei müssen sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Fazit
Zwar kommt überwiegend die dreimonatige Kündigungsfrist zum Tragen, aber Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. Daher sollten Sie auf alle Fälle Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie damit beginnen Ihren Umzug zu planen. Wenn Sie sich unsicher sind, dann lassen Sie sich von einem Rechtsexperten beraten.
