In der letzten Woche ging es in unserem Ratgeber darum, wie Sie mit problematischen Mietern umgehen können. Nun werden wir den letzten Schritt näher beleuchten, nämlich das letzte Mittel, das einem Vermieter zur Verfügung steht: die Zwangsräumung.
Mietrechtsreform
Die Mietrechtsreform von 2013 legt fest, dass Räumungsprozesse von den Gerichten schneller bearbeitet werden müssen. Dies basiert auf § 272 Abs. 4 der Zivilprozessordnung (ZPO). Durch die beschleunigte Bearbeitung der Gerichte sollen die Vermieter schneller ein Urteil gegen den Mieter erhalten, womit der Räumung der Wohnung nichts mehr im Wege steht. Nur wenn ein solcher Titel vorliegt, darf der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.
Tipp: Aus taktischen Gründen raten Experten den Vermietern ab, eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage zu verbinden. Generell erhält der Vermieter die Titel schneller, wenn er die beiden Klagen getrennt einreicht. Der Grund hierfür sei, dass das Gericht einen Antrag auf Räumung, der nur zwei Zeilen umfasst, schneller lese als eine Zahlungsklage, die sich auf über 50 Seiten erstreckt.
Gerichtsvollzieher
Ein Gerichtsvollzieher handelt erst, wenn ein Urteil gegen den Mieter vorliegt. Der Vermieter muss sich hierfür an die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge wenden. Zuständig ist das am Sitz des Schuldners ansässige Amtsgericht. Der Auftrag kann vom Vermieter mündlich oder schriftlich gestellt werden. Der Gläubiger muss zudem angeben, welche Art der Räumung erfolgen soll, denn es gibt drei verschiedene Räumungsmöglichkeiten (diese werden wir Ihnen weiter unten näher erläutern). Sie müssen hierfür immer einen Gerichtsvollzieher einschalten, denn wenn Sie die Räumung im Alleingang ausführen, drohen Ihnen strafrechtliche Konsequenzen.
Hinweis: In Bayern und Nordrhein-Westfalen gibt es zentrale Gerichtsvollzieherverzeichnisse, die im Internet zu finden sind.
Formulierungen im Urteil
In Bezug auf das Gerichtsurteil raten Experten den Eigentümern darauf zu achten, dass der Begriff „Räumung” auch tatsächlich im Urteil steht. Denn Gerichtsvollzieher werden erst dann tätig, wenn die Anweisungen spezifisch sind. Als Beispiel: Die Formulierung „Der Mieter hat die Wohnung an den Vermieter zu übergeben” ist zu unspezifisch. Außerdem ist es wichtig, dass die Immobilie auf präzise Weise im Urteil erwähnt wird, dazu gehören die genaue Adresse und Lage sowie die Nebenräume.
Vorschuss
Bei der Beauftragung eines Gerichtsvollziehers muss der Eigentümer der Wohnung ihm einen Vorschuss zahlen. Der Gerichtsvollzieher wird erst handeln, nachdem er den Vorschuss erhalten hat, da damit u. a. die Speditionskosten gedeckt werden. Bei Häusern und Grundstücken wird in der Regel ein Aufschlag verlangt.
Möglichkeiten der Räumung
Sie können unter drei Möglichkeiten auswählen:
1. Komplette Räumung (nach § 885 ZPO):Der Gerichtsvollzieher wird damit beauftragt, die Wohnung komplett zu räumen. Dazu gehört auch, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters mit einer Spedition abholen lässt. Diese Sachen werden dann vier Wochen lang eingelagert — so lautet die gesetzlich vorgeschriebene Frist — und danach versteigert. Der Erlös aus der Versteigerung geht an den Vermieter (nach Abzug aller Kosten). Fachleute empfehlen, dass Sie bei dieser Räumungsvariante dabei sind, damit Sie die Spedition einweisen und sicherstellen können, dass diese auch tatsächlich nur die Sachen des Mieters mitnimmt (und z.B. die Einbauküche in der Wohnung lässt).
Vorteil: Der Gerichtsvollzieher kümmert sich um alles. Dadurch ist diese Variante die sicherste.
Nachteil: Es handelt sich hierbei um die teuerste Variante, aufgrund der anfallenden Speditions- und Lagerkosten.
2. Besitz bleibt in der Wohnung (nach § 885a ZPO):
Bei dieser Variante handelt es sich um eine vereinfachte Art der Zwangsräumung. Dabei wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, den Mieter aus der Wohnung zu weisen, den Besitz des Mieters aber in der Wohnung zu lassen. Die Besitztümer des Mieters werden durch den Gerichtsvollzieher dokumentiert und alles Weitere ist Aufgabe des Vermieters/Eigentümers. Da der Vermieter die Verantwortung für die Besitztümer des Mieters übernimmt, ist es erforderlich, dass der Vermieter bei der Räumung anwesend ist, oder einen Vertreter schickt, der eine Vollmacht hat.
Vorteil: Da hier keine Speditionskosten anfallen, ist diese Variante günstiger.
Nachteil: Der Vermieter hat die Pflicht, die Gegenstände des Mieters vier Wochen lang aufzubewahren (ob diese eingelagert oder in der Wohnung gelassen werden, ist dem Vermieter überlassen) und die Sachen herauszugeben, sofern der Mieter diese zurückfordert. Durch eine einstweilige Verfügung kann der Vermieter zur Herausgabe gezwungen werden, zudem haftet der Vermieter für eventuell entstandene Schäden.
3. Berliner Räumung (Az. 1 ZB 45/05, laut eines Beschlusses des BGH vom 17.11.2005):
Prinzipiell wie die zweite Variante, mit dem Zusatz, dass der Vermieter zugleich von seinem Pfandrecht Gebrauch machen kann. Dabei übernimmt es der Gerichtsvollzieher, die Besitztümer des Mieters zu verwerten. Auch bei dieser Variante — wie auch bei Variante 2 — besteht Anwesenheitspflicht des Vermieters.
Vorteil: Dies ist eine schnelle Option, die Geld in die Kasse spülen kann.
Nachteil: Es ist notwendig, dass der Vermieter dem Mieter androht, die Sachen zu verwerten, was nicht einfach ist, falls der Mieter sich aus dem Staub macht, noch ehe die Räumung stattfindet. In solchen Fällen werden die Sachen oftmals einfach stillschweigend vom Vermieter entsorgt.
Egal, für welche Variante Sie sich entscheiden, es ist unbedingt erforderlich, direkt im Anschluss an die Räumung sämtliche Schlösser auszutauschen, damit der Mieter nach erfolgter Räumung nicht mehr in die Wohnung gelangen kann.
Räumungsschutz
Der Gerichtsvollzieher informiert den Mieter drei Wochen im Voraus über die Räumung. Mieter haben die Möglichkeit, spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Gericht einen sogenannten Räumungsschutz zu beantragen. Dieser Schutz kann aus verschiedenen Gründen gewährt werden, darunter fällt beispielsweise Krankheit oder falls der Mieter seine neue Wohnung erst einen Monat nach dem Räumungsdatum beziehen kann.
Für den Fall, dass das Gericht dem Mieter diesen Schutz gewährt — in der Regel sind es vier Wochen — muss der Vermieter die geplante Räumung erst mal auf Eis legen. Der Vermieter hat nun zwei Möglichkeit: entweder sofort einen neuen Gerichtsvollzieher-Termin vereinbaren oder abwarten. Falls der Mieter nach Ablauf des Räumungsschutzes selber die Wohnung räumt, kann der Vermieter die Kosten zur Bereitstellung der Spedition einsparen, würde dann aber wieder wochenlang auf den nächsten Räumungstermin warten müssen. Der vom Gericht erwirkte Titel bleibt weiterhin gültig.
Ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug, so greift der Räumungsschutz in den meisten Fällen nicht. Lassen Sie sich wenn nötig von einem Anwalt beraten.
