Als Wohnungseigentümer oder Hauseigentümer wünschen Sie sich natürlich einen umgänglichen Mieter, der immer rechtzeitig die Miete bezahlt, Ihr Mietobjekt pflegt und sich an den Mietvertrag hält. Leider kann es vorkommen, dass es in der Realität aber ganz anders aussieht. Was also tun, wenn sich der Mieter als „Problemmieter” entpuppt?
Hier erklären wir Ihnen die einzelnen Schritte:
- Abmahnung
- Kündigung
- Räumungsklage
- Räumungsvergleich
- Zwangsräumung
Die Abmahnung
Falls der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, indem er beispielsweise die Wohnung beschädigt hat oder regelmäßig durch seine lauten Partys als Ruhestörer auftritt, so sollten Sie ihm zunächst eine Abmahnung zukommen lassen. Wenn er die in der Abmahnung gesetzten Frist verstreichen lässt und sein Verhalten nicht ändert, so haben Sie das Recht, ihm zu kündigen.
Die Kündigung
Es gibt zwei Formen der Kündigung: die ordentliche Kündigung (im Regelfall) und die außerordentliche/fristlose Kündigung (für besonders gravierende Fälle). Sollte der Mieter seine Miete nicht zahlen und mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sein, so ist keine Abmahnung erforderlich, sondern Sie können ihm sogleich fristlos kündigen.
Beachten Sie, dass Sie dem Mieter im Kündigungsfall eine angemessene Frist einräumen sollten. Dies gilt auch bei einer fristlosen Kündigung, bei der ein Mieter in der Regel zur Räumung der Wohnung zwei Wochen Zeit haben sollte.
Die Räumungsklage
Falls der Mieter trotz Kündigung und verstrichener Räumungsfrist noch immer nicht aus der Wohnung raus ist, so sollten Sie umgehend eine Räumungsklage erheben. Wichtiger Hinweis: Seien Sie sich darüber bewusst, dass Sie die Wohnung nicht einfach auf eigene Faust räumen dürfen, denn das könnte strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Welches Gericht ist zuständig?
Bei Vermietung von Wohnraum: Es ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist.
Bei Gewerbevermietung: Entweder das Amtsgericht oder das Landgericht, abhängig vom Streitwert
Nutzungsentschädigung
Eine Nutzungsentschädigung steht Ihnen zu, wenn der Mieter nach einer Kündigung innerhalb der ihm gegebenen Frist weiter in der Wohnung wohnt. Für den Fall, dass Sie eine Räumungsklage erheben, so besteht die Möglichkeit einen Antrag zu stellen, damit das Gericht anordnet, dass der Mieter während des Gerichtsverfahrens Geld hinterlegt. Wenn der Mieter dieser Anforderung nicht nachkommt, ist es möglich, eine Zwangsräumung per einstweiliger Verfügung zu veranlassen.
Räumungsvergleich
Selbst wenn Sie mitten in einem Räumungsprozess stecken, so kann noch immer eine gütliche Einigung stattfinden. Ein Räumungsvergleich kann dann sinnvoll sein, falls der Ausgang des Prozesses unsicher ist. Zum Beispiel können Sie in einem Vergleich vereinbaren, dass der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet, wenn der Mieter zu einem festgelegten Zeitpunkt die Wohnung räumt. Verstreicht dieser vereinbarte Termin, ohne dass der Mieter auszieht, so wird der Räumungsvergleich als Titel für die Zwangsräumung angesehen.
Die Zwangsräumung
Wenn das Gericht zu Ihren Gunsten geurteilt und eine Räumung angeordnet hat, kann es sein, dass Sie möglicherweise noch eine Frist für die Räumung abwarten müssen. Sobald diese Frist verstrichen ist, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel, der mit der Zwangsräumung beauftragt wird. Der Mieter erhält vom Gerichtsvollzieher eine endgültige Frist, die in der Regel drei Wochen umfasst, und wenn der Mieter nicht innerhalb dieser Frist auszieht, dann kann die Zwangsräumung beginnen. Für die eigentliche Räumung stellt der Gerichtsvollzieher dem Vermieter einen Vorschuss in Rechnung, für das beauftragte Speditionsunternehmen etc. Zur Sicherheit wäre es auf jeden Fall sinnvoll nach der Räumung die Schlösser auszutauschen, selbst nach der Schlüsselabgabe vonseiten des Mieters.Fazit: Auch wenn Ihnen Ihre Mieter Probleme bereiten sollten, verlieren Sie nicht den Mut. Es mag zwar ein wenig Zeit und Kraft kosten, aber schließlich und endlich werden Sie es schaffen, gekündigte Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie sich natürlich auch von einem Rechtsanwalt beraten lassen.
