Verkauf, Erbe oder Zwangsversteigerung — es ist keine Seltenheit, dass Immobilien den Eigentümer wechseln. Was aber, wenn das Haus oder die Wohnung beim Hausverkauf bereits vermietet ist? Für Mieter lautet die beruhigende Nachricht grundsätzlich: „Kauf bricht nicht Miete”. Sowohl für Eigentümer als auch Mieter gibt es einige Dinge zu beachten. Hier bieten wir Ihnen einen kleinen Überblick über die Gesetzeslage.
Der Mietvertrag bleibt bestehen
Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt in § 566, dass der Kauf die Miete nicht bricht. Wer ein vermietetes Haus erwirbt, der muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten eingeht, die aus dem bestehenden Mietverhältnis hervorgehen. Der neue Vermieter hat kein Recht darauf zu bestehen, dass der Mieter einen neuen Mietvertrag abschließt.
Der neue Eigentümer muss seinen Anspruch auf Miete nachweisen
Im Prinzip ist es die Aufgabe des neuen Eigentümers, sicherzustellen, dass der Mieter über den Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Außerdem muss er den Mieter darüber informieren, wann die Miete auf das neue Konto gezahlt werden muss und ihm seine Bankverbindung mitteilen. Aber auch der alte Vermieter kann den Mieter auffordern, an den neuen Eigentümer zu zahlen. Wenn der Mieter von seinem vorherigen Vermieter keinen Bescheid erhält, so hat der neue Eigentümer die Pflicht, dem Mieter einen Nachweis zu liefern, dass er berechtigt ist, die Miete einzufordern. Dies kann er zum Beispiel tun, indem er einen Grundbuchauszug vorlegt. Falls das Mietobjekt zwangsversteigert wurde, so spielt es eine Rolle, wann der Zuschlagsbeschluss vonseiten des Gerichts erfolgt ist. Wer die Mietimmobilie geerbt hat, der kann den Erbschein nutzen, um seine Berechtigung nachzuweisen.
Es greifen die gesetzlichen Kündigungsgründe
Der Mieter hat den gleichen Kündigungsschutz wie beim vorherigen Vermieter. Das bedeutet, dass ein neuer Vermieter keinerlei spezielles Kündigungsrecht genießt. Bei Kündigungswunsch gelten die Kündigungsgründe, die vom Gesetz vorgeschrieben sind, darunter fällt beispielsweise Eigenbedarf. Der neue Eigentümer muss sich zudem an die Kündigungsfristen halten, die gesetzliche Gültigkeit haben. Diese Frist richtet sich danach, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und kann zwischen 3 und 9 oder 12 Monate liegen. In den Fällen, in denen die Wohnung oder das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wurde, hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, sobald der Zuschlag erfolgte, dem aktuellen Mieter mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen.
Keine außergewöhnliche Mieterhöhung zulässig
Nach einem Eigentümerwechsel hat der neue Vermieter kein besonderes Recht, die Miete zu erhöhen. Wie auch der vorherige Vermieter muss sich der neue Eigentümer an die gesetzlichen Vorgaben halten. Er hat die Möglichkeit, sich nach dem Mietspiegel zu richten und die Miete unter Umständen so zu erhöhen, dass sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Auch nach Modernisierungsmaßnahmen ist es gestattet, die Miete anzuheben.
Mietkaution
Ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Mietkaution. Fällig wird die Mietkaution immer erst dann, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde. Vor Ende des Mietverhältnisses können Mieter ihre Mietkaution trotz Eigentümerwechsels also nicht einfordern. Der neue Eigentümer hat die Pflicht, die Kaution nach Ablauf des Mietvertrags an den Mieter zurückzugeben.
Fazit:
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten, in dem Mieter wohnen, dann empfiehlt es sich, vor Abschluss des Kaufvertrages den bestehenden Mietvertrag genau unter die Lupe zu nehmen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen. Dadurch wissen Sie im Vorfeld, was Sache ist und vermeiden später böse Überraschungen.
