Wird eine Wohnung vermietet, die über einen Telefonanschluss verfügt, als das Mietverhältnis begonnen wurde, so hat der Vermieter die Pflicht, diesen Anschluss instand zu halten und zu reparieren. Zu diesem Schluss kamen die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) in ihrem Urteil vom 5.12.2018.
Darum ging es in diesem Fall
Als das Mietverhältnis in 2011 begonnen wurde, gab es in der vermieteten Wohnung eines Mehrfamilienhauses bereits einen Telefonanschluss. Vom Hausanschluss verläuft die Telefonleitung durch den Keller hinauf zur Wohnung. Diese Telefonleitung ist jedoch seit 2015 defekt, wodurch die Mieterin weder telefonieren noch das Internet verwenden kann. Der Vermieter wurde von seiner Mieterin dazu aufgefordert, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Mietwohnung zu reparieren, kam dieser Aufforderung aber nicht nach.
So entschied das Gericht
Das Urteil des Gerichtes lautet, dass der Vermieter zur Instandhaltung und Reparatur der Telefonleitung verpflichtet ist. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Außerdem muss der Vermieter diesen Zustand während der Mietzeit erhalten.
In dem Fall, dass der Vermieter und Mieter keine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen haben, inwieweit die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters reicht, sind individuelle Faktoren ausschlaggebend, wie die beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrsanschauung. So können Mieter einer Wohnung erwarten, dass die Räume über einen Standard verfügen, der mit der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mietobjekte übereinstimmt. Berücksichtigung sollten dabei vor allem das Baujahr, die Ausstattung und die Gebäudeart finden. Des Weiteren sollten auch die Miethöhe und eine eventuelle Ortssitte einbezogen werden.
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters
Wenn eine Mietwohnung über eine sichtbare Telefonsteckdose verfügt, dann gehört ein funktionstüchtiger Telefonanschluss zum vertragsmäßigen Zustand der Wohnung. Dazu zählt auch, dass der Mieter in der Lage ist, den Telefonanschluss problemlos zu verwenden, wenn dieser einen Vertrag mit einem Telefonanbieter abschließt. Die Nutzung des Anschlusses sollte möglich sein, ohne vorher Verkabelungsarbeiten ausführen zu müssen. Somit hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter zum einen die Telefonleitung zu überlassen, zum anderen diese aber auch in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten und dafür zu sorgen, diesen Zustand im Falle eines Defekts wieder herzustellen.
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters greift auch dann, wenn die defekte Telefonleitung sich außerhalb der Mietwohnung befindet. Zudem ist irrelevant, ob der Mieter gegen den Telefonanbieter Ansprüche hat, und falls ja, welcher Art.
Fazit
Vermieter müssen gesetzlich dafür sorgen, dass in einer von ihnen vermieteten Wohnung der Telefonanschluss funktioniert, sofern beim Abschluss des Mietvertrages der Telefonanschluss vorhanden war. Außerdem haben Vermieter die Pflicht, die Telefonleitung während des Mietverhältnisses instand zu halten und jeden Defekt zu beheben. Ein vorhandener und funktionierender Telefonanschluss ist auch bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie wichtig.
Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten sollten Sie sich immer von einem Rechtsexperten beraten lassen.
