Letzte Woche haben wir in Teil 1 unseres Ratgebers bereits einige wichtige Punkte rund um die Mietvertragsprüfung abgedeckt. Heute gibt es die Fortsetzung, in der wir näher auf das Thema Kosten eingehen werden.
Die Miethöhe
Prüfen Sie, ob die Miethöhe angemessen ist. Dafür können Sie den jeweiligen Mietspiegel für Ihre Stadt zurate ziehen, der Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete bietet. Der Mietspiegel ist entweder beim Mieterschutzverein oder direkt von der Gemeinde erhältlich. Wenn es sich um eine Neuvermietung handelt, kann es jedoch sein, dass die Miete deutlich über der ortsüblichen Miete liegt. Das ist häufig besonders in Städten der Fall, in denen es keine Mietpreisbremse gibt.
Um was für eine Art von Miete handelt es sich?
Es gibt verschiedene Arten von Mieten. Prüfen Sie daher, ob eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart wurde.
- Staffelmiete: Im Rahmen eines Staffelmietvertrags wird die Kaltmiete regelmäßig entsprechend der im Vertrag vereinbarten Staffeln erhöht. Hierbei werden Mieter vor überraschenden Mieterhöhungen geschützt, jedoch kann die Miete eventuell höher sein, als bei einem Standardmietvertrag und möglicherweise auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Indexmiete: Ein Indexmietvertrag sieht vor, dass die Miete in gleicher Höhe wie auch die Lebenshaltungskosten steigt.
Die Mietkaution
Es ist üblich, dass eine Mietkaution vereinbart wird. Darunter versteht man eine Mietsicherheit, die der Mieter an den Vermieter leistet, um den Vermieter bezüglich sämtlicher Forderungen abzusichern, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Das Gesetz legt fest, dass die Mietkaution nicht mehr als drei Monatsmieten (Nebenkosten nicht inbegriffen) betragen darf und dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kautionssumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen. Außerdem ist gesetzlich geregelt, dass die Kaution in drei gleichen Teilen abgezahlt werden darf. Sobald Sie das Mietverhältnis beginnen, müssen Sie in der Regel den ersten Teilbetrag zahlen und in den beiden darauffolgenden Monaten dann zusammen mit der Miete den Restbetrag.
Die Nebenkosten
Die Nebenkosten werden grundsätzlich vom Mieter getragen und diese können entweder in Form einer Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung abgerechnet werden. Wurde eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so muss der Mieter lediglich die Kosten tragen, die tatsächlich angefallen sind. Der Mieter zahlt hierbei den jährlich geschätzten Nebenkostenbetrag im Voraus und erhält dann eine jährliche Nebenkostenabrechnung. Wenn die Vorauszahlung unter dem tatsächlichen Verbrauch liegt, dann muss er dem Vermieter eine Nachzahlung leisten und wenn die Vorauszahlung darüber liegt, dann erhält er vom Vermieter eine Rückzahlung.
Bei einer Nebenkostenpauschale dagegen zahlt der Mieter einen vereinbarten monatlichen Betrag, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Sollte diese Pauschale unter dem tatsächlichen Verbauch liegen, so hat der Vermieter keine Möglichkeit eine Nachforderung zu verlangen und umgekehrt kann auch der Mieter im Falle eines geringeren Verbauchs kein Geld vom Vermieter zurückfordern. Daher sollten Mieter ihren Vermieter um eine Nebenkostenabrechnung einer vorherigen Abrechnungsperiode bitten, anhand der Sie prüfen können, ob die Nebenkostenpauschale auch tatsächlich realistisch erscheint und weder zu hoch noch zu niedrig berechnet wurden.
Schönheits- und Kleinreparaturen
Im Mietvertrag stehen häufig Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, die allerdings nicht immer zulässig sind. Wirksame Schönheitsklauseln legen dem Mieter nicht zu viele Verpflichtungen auf, sie legen fest, dass sich die Wohnung bei Übergabe in einem frisch renovierten Zustand befinden muss und die Fristen für die Renovierung müssen flexibel sein. Wirksame Kleinreparaturklauseln begrenzen die Höhe der Kosten, die der Mieter für einzelne Reparaturen bezahlen muss. Generell sind solche Klauseln für den Mieter jedoch nachteilig, da dieser dadurch mehr Pflichten erhält, als per Gesetz festgeschrieben sind.
Fazit
Bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag setzen, sollten Sie sich über die Gesamtkosten im Klaren sein. Neben der eigentlichen Miete kommt in der Regel auch noch die Kaution, die Nebenkosten sowie eventuelle Kosten für Schönheits- und Kleinreparaturen auf Sie zu.
Hier geht es weiter zu Teil 3.