Ein Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2018 bedeutet schlechte Nachrichten für Vermieter in Berlin: Wenn ein Mieter einer Wohnung Baulärm ausgesetzt ist, dann hat er das Recht, die Miete zu mindern. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Lärm durch Dritte verursacht wird und der Vermieter nichts dagegen unternehmen kann.
Worum ging es in dem Fall?
Der Vermieter vermietete eine Wohnung in Berlin. Nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Der Mieter kürzte daraufhin die Miete, da er sich durch den Baulärm in seiner Wohnung belästigt fühlte. Da der Vermieter nicht in der Lage ist, gegen den durch die Baumaßnahmen entstehenden Lärm anzugehen, forderte er vom Mieter den ausstehenden Mietzins ein. Bei seiner Klage stützte er sich auf ein vergangenes Urteil des BGH aus dem Jahr 2015, der sogenannten Bolzplatz-Entscheidung. Nach diesem Urteil hat ein Mieter keine Berechtigung die Miete zu mindern, wenn sich in der Umgebung der Wohnung ein neu gebauter Bolzplatz befindet, von dem Lärm ausgeht. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde jedoch vom Amtsgericht (AG) abgewiesen. Daraufhin legte der Vermieter Berufung ein, die das Landgericht (LG) Berlin zurückweiste. Als Grund für die abgelehnte Berufung gibt das Gericht hauptsächlich die Berliner Rechtsprechung an.
Welche Folgen hat das Urteil?
Wenn eine Mietwohnung von Umgebungsmängeln, d. h. einer negativen äußeren Einwirkung, betroffen ist, dann muss der Vermieter in der Regel die Haftung dafür übernehmen, selbst dann, wenn er keinen Einfluss darüber hat. Tauchen derartige Umgebungsmängel erst im Laufe des Mietverhältnisses auf, dann richtet es sich nach dem Mietvertrag, ob solche negativen Einwirkungen als Mietmangel einzustufen sind. Ist dies der Fall, dann hätte der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Sollte es im Mietvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung geben, die aussagekräftig ist, dann greifen die Gerichte im Allgemeinen auf ergänzende Vertragsauslegung zurück. Das LG Berlin richtet sich demnach generell nach der finanziellen Situation des Vermieters. Wenn es die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, dann ist es Mietern in Berlin generell erlaubt, die Miete zu mindern. Ob der Vermieter dabei Einfluss auf den Umgebungsmangel hat, d. h. in der Lage ist, diesen zu beseitigen, ist irrelevant.
Was können Vermieter tun?
Bei jedem Mietvertrag spielen die vereinbarten Beschaffenheitsmerkmale des Mietobjekts eine bedeutende Rolle und die Beschaffenheitsvereinbarung kann einen wesentlichen Streitpunkt darstellen. Wenn Sie als Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen, dann achten Sie darauf, dass in der Beschaffenheitsvereinbarung deutlich geregelt wird, welche Eigenschaften das Mietobjekt aufweisen soll und inwieweit das Risiko verteilt werden soll, für den Fall, dass Umgebungsmängel im Nachhinein auftreten. Fehlen solche Regelungen im Mietvertrag, dann sollten Vermieter im Falle von Umgebungsmängeln im ersten Schritt mit dem entsprechenden Nachbar reden und diesen zur Unterlassung auffordern oder Ersatz verlangen. Wenn Sie dabei erfolgreich sind, dann haben Sie die Möglichkeit, die Ersatzansprüche an Ihre betroffenen Mieter in Form einer Mietminderung weiterzureichen. Wenn Sie damit jedoch keinen Erfolg haben, dann dürfte es allerdings in der Regel klappen, die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich abzuweisen. Dies gilt bundesweit mit Ausnahme von Berlin, denn in der Hauptstadt stehen die Chancen für Vermieter schlecht, dass sie die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich zurückweisen können.
Fazit
Vorsicht ist besser als Nachsicht, daher sollten Sie beim Abschluss eines neuen Mietvertrages sicherstellen, dass der wichtige Punkt „Beschaffenheitsvereinbarung” darin ausdrücklich geregelt wird. Lassen Sie sich im Vorfeld und bei Problemen unbedingt von einem Rechtsexperten beraten.
