Beim Thema Miete kann es zwischen Mieter und Vermieter immer mal wieder zu Streit kommen, insbesondere wenn ein Mangel in der Immobilie festgestellt wird. Wenn ein Mangel bekannt ist, der Mieter aber dennoch seine Miete vollständig oder teilweise ohne ausdrücklichen Vorbehalt zahlt, dann ist dieser nicht in der Lage, die Miete im Nachhinein zu reduzieren. So hat es das Kammergericht Berlin am 27. August 2018 entschieden. Hier erfahren Sie mehr zu dem Urteil.
Der Rechtsstreit
In diesem vor Gericht verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag eines Gewerberaumes. Da Reparaturen an der Fassade durchgeführt werden sollten, hat der Vermieter das Gebäude über einen Zeitraum von mehreren Monaten mit einem Gerüst versehen lassen. Aus diesem Grund hat der Mieter des Ladenlokals die laufende Zahlung seiner Miete um 10 % reduziert. Die restlichen 90 % wurden vom Mieter jedoch ohne Vorbehalt gezahlt. Nach Ende der baulichen Maßnahme war der Mieter der Ansicht, dass die Minderungsquote höher lag, und forderte daher vom Vermieter eine Rückerstattung der Miete um zusätzliche 10 %.
Das Gerichtsurteil
Während die Richter zwar auch der Meinung waren, dass eine Mietminderung in Höhe von 20 % in diesem Fall durchaus gerechtfertigt ist, wurde die Klage dennoch vom Gericht abgewiesen. Dies begründeten die Richter damit, dass die restlichen 90 % der Miete vorbehaltlos vom Mieter gezahlt wurden und berufen sich dabei auf § 814 BGB, wodurch eine Rückforderung ausgeschlossen ist.
Gemäß § 536b BGB muss sich ein Mieter u. a. die Mietminderung vorbehalten, für den Fall, dass im Rahmen der Übergabe der Mietsache Mängel festgestellt wurden. Diese Tatsache ist jedoch weitgehend unbekannt. Ohne Vorbehalt kommt eine Minderung laut Gesetz nämlich nicht infrage.
Mängel müssen dem Vermieter umgehend mitgeteilt werden, jedoch wird dieser Verpflichtung in vielen Fällen nicht entsprochen. Die Folge ist in der Regel, dass eine Minderung bis zur verspätet erfolgten Mitteilung nicht möglich ist. Es kann sogar sein, dass vonseiten des Vermieters sich Schadensersatzansprüche in beträchtlicher Höhe ergeben, beispielsweise wenn seine Forderungen gegen Dritte, wie zum Beispiel gegenüber Bauhandwerkern, innerhalb des Verspätungszeitraumes verjährt sind.
Fazit
Erst nachdem ein entsprechendes gerichtliches Verfahren abgeschlossen ist, steht in der Regel der tatsächliche Minderungsbetrag fest. Wenn ein Mangel angezeigt wird, ist aus diesem Grund der Hinweis erforderlich, dass die Mietkürzung infolge des Mangels erfolgt und die gesamten Mietzahlungen - bis der Mangel beseitigt wird - nur unter dem Vorbehalt erfolgt, dass die Zahlung zurückgefordert werden kann. Es ist wichtig, den Mangel in schriftlicher Form mitzuteilen. Hierfür ist ein Nachweis über die Zustellung ratsam.
Es kommt nicht selten vor, dass es unbeachtet bleibt, dass die Reduzierung auch auf den Betriebskosten basieren kann, die während des Bestehens des Mangels anfallen. Somit hat sie also auch in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung eine positive Auswirkung zugunsten des Mieters. Es kommt vor, dass vermeintliche Mängel vorgeschützt werden, um eine nicht gegebene Mietminderung geltend zu machen. Für Vermieter ist es daher empfehlenswert, im Vertrag die Möglichkeit auszuschließen, dass eine Minderung von der laufenden Miete abgezogen werden kann. Lassen Sie sich in Bezug auf die Formulierung und andere Aspekte am besten von einem Experten beraten.
