Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts steht das Mieten von Wohnraum auf der gleichen Stufe wie das Besitzen. Das bedeutet natürlich nicht, dass der Mieter den Status eines Eigentümers erhält und er darf das Haus weder verkaufen noch umbauen oder gar abreißen lassen, aber er kann im Übrigen frei über die Wohnung verfügen und hat in Bezug auf die Mietwohnung das Hausrecht. Unter Hausrecht versteht man das Grundrecht seinen Wohnbereich zu schützen und das Recht darüber entscheiden zu können, wer Zugang zur Wohnung erhält. Zum Hausrecht des Mieters gehört es auch, sich die Wohnung ganz nach Wunsch zu gestalten. So darf er neben der Einrichtung auch die Teppiche, Wandfarben oder Tapeten bestimmen.
Besucher
Zum Hausrecht des Mieters gehört, dass ein Vermieter kein Recht darauf hat, dem Mieter vorzuschreiben, welche Besucher er empfangen darf. Da zum Hausrecht nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Wohnungszugänge gehören, darf der Vermieter einem Besucher des Mieters in der Regel kein Hausverbot erteilen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Besucher den Vermieter bedroht oder tätlich angegriffen hat oder es sich um einen ehemaligen Mieter der Wohnung handelt, dem aufgrund von Sachbeschädigung gekündigt wurde.
Hausfriedensbruch
Egal ob Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister — eine Wohnung darf niemals unbefugt betreten werden. Wer sich ohne Erlaubnis Zutritt zu einer Wohnung verschafft, der begeht damit Hausfriedensbruch und kann sich dadurch strafbar machen. Ein Mieter hat das sogenannte Hausrecht an seiner gemieteten Wohnung und darf daher entscheiden, wen er in seine Wohnung lässt und wen nicht und ohne Wissen bzw. ohne das Einverständnis des Mieters darf niemand in die Wohnung. Aus diesem Grund dürfen Vermieter keinen Zweitschlüssel besitzen. In dem Fall, dass ein Vermieter oder eine andere Person mit einem Zweitschlüssel ohne Erlaubnis des Mieters in die Wohnung gelangt, erhält der Mieter das Recht das Mietverhältnis entweder fristlos zu kündigen oder die Türschlösser auszutauschen.
Besichtigungsrecht
Generell hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, eine vermietete Wohnung zu betreten. Somit ist es dem Vermieter nicht gestattet, in die Wohnung zu gehen, um zu schauen, ob auch alles in Ordnung ist. Anders sieht es allerdings aus, falls im Mietvertrag geregelt wurde, dass der Vermieter ein Besichtigungsrecht erhält. Mit einer solchen Klausel kann sich ein Mieter nicht auf sein Hausrecht beziehen und der Vermieter darf die Wohnung betreten. Dabei muss er sich im Bereich des Zumutbaren bewegen, d. h. der Vermieter darf beispielsweise keine Schränke öffnen oder zudringlich werden und auch die Anzahl der Besichtigungen müssen in einem zumutbaren Rahmen erfolgen, was bedeutet, dass der Vermieter nicht grundlos alle paar Tage auf der Bildfläche erscheinen darf. Zudem hat der Vermieter die Pflicht, seinem Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus über sein Erscheinen zu informieren und bestimmte Zeiten einzuhalten.
Rechte des Vermieters ohne vertragliche Regelung
Selbst wenn im Mietvertrag keine Klausel bezüglich des Besichtigungsrechts vereinbart wurde, darf der Vermieter in bestimmten Fällen Zugang zur vermieteten Wohnung erhalten oder den Einlass für seinen Bevollmächtigten oder einen Handwerker fordern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde und der Vermieter neuen Mietinteressenten die Wohnung zeigen möchte, dabei spielt es keine Rolle, ob der Mietvertrag durch den Mieter oder den Vermieter gekündigt wurde. Auch wenn die Wohnung zum Verkauf steht, darf der Vermieter die Kaufinteressenten durch die Wohnung führen. Aber auch hier gilt, dass die Besichtigungen zu vertretbaren Zeiten erfolgen müssen und die Anzahl der Besichtigungen pro Woche eingegrenzt werden muss.
Handwerker
Falls Reparaturen anstehen, so muss der Mieter den vom Vermieter beauftragten Handwerker in die Wohnung lassen und auch Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Regel geduldet werden. Um eine Gefahr abzuwenden, zum Beispiel bei einem Rohrbruch, Feuer oder einer kaputten Gasleitung, darf der Vermieter ohne vorherige Ankündigung in die Wohnung und im Notfall darf die Tür auch aufgebrochen werden.
Fazit
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, der muss das Hausrecht beachten, um Schwierigkeiten zu vermeiden. Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es empfehlenswert einen Anwalt um Rat zu Fragen, der sich auf das Thema Mietrecht spezialisiert.
