Energieeinsparverordnung – Makler können nicht abgemahnt werden

Im Rahmen der Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV), kam es fast schon zu einer neuen Abmahnwelle. Unter anderem waren auch Makler betroffen, die abgemahnt wurden, wenn sie nicht alle Angaben zur EnEV in ihren Angeboten benannt haben. Nun hat das Gericht entschieden, dass die Abmahnungen nicht rechtens sind. Das Urteil in Bezug auf die Pflichtangaben zum Energieausweis wurde durch das Landgericht Gießen ausgesprochen. Das Gericht stellt sich mit seinem Urteil auf die Seite der Makler. So wurde festgelegt, dass die Angaben keine Pflicht für den Makler darstellen. Grundlage war eine Klage durch die Deutsche Umwelthilfe, die sich gegen einen Makler aus Hessen gerichtet hat. Bisher ist das Urteil vom 11.9.2015 noch nicht rechtskräftig und es ist noch immer möglich, dass andere Gerichte anders entscheiden. Dennoch stellt es gerade für Makler einen wichtigen Schritt dar.

Die Vorschrift für die Energieeinsparverordnung

Im § 16a EnEV ist festgelegt, dass in einer Anzeige für Immobilien bestimmte Angaben in Bezug auf den Energieausweis zu machen sind. Die Vorschrift bezieht sich auf Verkäufer, Verpächter, Vermieter sowie Leasinggeber. Auch wenn in dieser Vorschrift keine Makler genannt sind, haben Immobilienverbände sowie Rechtsexperten vorausgesetzt, dass die Vorschrift auch für Makler gilt. Laut dem Gießener Richter geht dies jedoch nicht aus der Schrift hervor und kann somit auch nicht gefordert werden.

Die Vorgaben für Verkäufer und Vermieter durch die Energieeinsparverordnung

Seit dem 1.5.2015 gilt die Vorgabe, dass Vermieter und Verkäufer in ihren Anzeigen Pflichtangaben in Bezug auf die energetischen Kennwerte von Häusern vermerken müssen. Falls die Werte fehlen oder nur teilweise angegeben sind, müssen Verkäufer und Vermieter mit Bußgeldern in teilweise fünfstelliger Höhe rechnen. Interessant zu wissen ist, um welche Werte es sich hier handelt:

• Es müssen Angaben zur Art des Energieausweises gemacht werden. Handelt es sich um einen Energieverbrauchsausweis oder um einen Energiebedarfsausweis?
• Welchen Wert hat der Endenergiebedarf für das Gebäude?
• Was ist der wesentliche Energieträger, der für die Heizung im Gebäude gilt?
• Welches Baujahr hat das Gebäude?
• Welche Energieeffizienzklasse ist angegeben?

Der letzte Punkt gilt nur dann, wenn der Energieausweis erst nach dem 1.5.2014 ausgestellt wurde.

Die Pflichten der Makler in Bezug auf den Energieausweis

Das Gerichtsurteil unterstützt die Ansicht, dass Makler nicht dafür haftbar gemacht werden können, wenn in einer Immobilienanzeige Daten fehlen. Der Makler ist jedoch nicht verpflichtet, auf eine Vorlage des Energieausweises zu bestehen. Dennoch sollte ein Makler seine Aufklärungspflicht in Bezug auf den Energieausweis ausüben und potentielle Kunden darauf hinweisen, dass die Angaben verpflichtend sind. Grundsätzlich hat der Makler Nebenpflichten, wenn er einen Vertrag mit einem Verkäufer oder einem Vermieter eingeht. Für die Angaben in der Immobilienanzeige haftet jedoch der Verkäufer. Dieser muss im Falle von fehlenden Angaben zudem das Bußgeld tragen. Makler haben die Möglichkeit, in einer Anzeige zu vermerken, dass der Energieausweis noch nicht vorliegt. Wenn es jedoch zu einer Besichtigung kommt, muss der Energieausweis nachweislich vorliegen und dem Kunden dargestellt werden. Daher wird empfohlen, mit dem Schalten der Anzeige so lange zu warten, bis der Energieausweis vorliegt und die Angaben gemacht werden können.