Die Mietpreisbremse ist durch - das müssen Sie nun wissen

Am 5. März 2015 war es nach langen Diskussionen beschlossene Sache: Der Bundestag sagt Ja zur Mietpreisbremse. Nun fehlen nur noch die Bestätigung des Bundesrates und die Unterschrift des Bundespräsidenten. Mieter sollen dadurch künftig vor aufgezwungenen Maklergebühren und überteuerten Mieten geschützt werden - daher darf die Miete beim nächsten Mieterwechsel nicht mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Preis liegen und die Maklerkosten bezahlt derjenige, der den Auftrag erteilt hat. Das Ganze ist jedoch gleich doppelt befristet: Einerseits können die jeweiligen Bundesländer nur bis zum 31. Dezember 2020 neue Bestimmungen zur Mietpreisbremse erlassen, welche auf fünf Jahre befristet sind. Andererseits gilt die Mietpreisbremse bis maximal Ende 2025.

Auswirkungen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht für laufende Mietverträge, denn diese sind bereits durch geltende Bestimmungen geschützt. Doch bei Weitervermietungen konnten Eigentümer die Mietkosten bislang willkürlich ansetzen, ohne rechtliche Einschränkungen. Es gibt zwar nach § 291 StGB ein Verbot von Wucher, aber die Formulierungen sind so schwammig, dass es trotzdem zu Preissprüngen von mehr als 30 Prozent kam - ohne Konsequenzen. Um diesem Wucher ein Ende zu setzen, gilt bei künftigen Wiedervermietungen eine Preisobergrenze bzw. Mietpreisbremse, die nicht mehr als zehn Prozent über dem Ortsniveau liegen darf. Auch Index- und Staffelmietverträge sind davon betroffen. Während die Mietpreisbremse jedoch bei Indexmietverträgen nur für die vereinbarte Ausgangsmiete gilt, muss die preisliche Obergrenze bei Staffelmietverträgen bei jeder Mietstaffel beachtet werden.

So ermitteln Sie die Vergleichsmiete

Vor der nächsten Anmietung oder Wiedervermietung sollten sich Eigentümer und Mieter über den sogenannten (qualifizierten) Mietspiegel der jeweiligen Stadt informieren. Doch Achtung: Die Mietpreisbremse gilt nicht in ganz Deutschland, sondern nur in angespannten Wohnungsmärkten! Nach Schätzungen der Bundesregierung gilt dies für rund vier (von insgesamt 21) Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Für die restlichen 17 Millionen gelten die neuen Bestimmungen also nicht. Die Bundesländer werden durch das Gesetz der Mietpreisbremse jedoch dazu ermächtigt, selbst zu bestimmen, für welche Gebiete die neuen Regelungen gelten. Daher überschlagen sich derzeit Meldungen von Städten und Kreisen, in denen die Preisobergrenze künftig gelten soll. Um wirklich sicher zu gehen, sollten Sie sich, beim Wohnungswechsel nach Verabschiedung des Gesetzes, bei der jeweiligen Stadt direkt erkundigen, ob die Mietpreisbremse auch dort gilt.

Schlupflöcher und Ausnahmen

Unabhängig von der Mietpreisbremse kann ein Vermieter mindestens die Höhe der Miete ansetzen, die vom Vormieter gezahlt wurde. Es besteht in diesem Fall also keine Verpflichtung für den Eigentümer, die Miete zu senken - auch wenn sie nicht der Vergleichsmiete entspricht. Neue Mieter haben jedoch einen Auskunftsanspruch, um zu erfahren, wie hoch die Mietkosten des Vormieters waren. Diese Anfrage müssen Eigentümer wahrheitsgemäß beantworten. Eine weitere Ausnahme sind Neubauten von Wohnungen und Häusern, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal bezogen wurden bzw. werden. Ebenso sind Wohnungen von der Neuregelung ausgeschlossen, deren Modernisierungskosten mindestens 33% eines vergleichbaren Neubaus betragen. Ziel dieser Ausnahmen ist es, Investoren für neue Bauvorhaben nicht zu verprellen.

Wer bestellt, bezahlt

Eine wirkliche Entlastung stellt dagegen die Neuordnung der Maklercourtage dar: Künftig zahlt die Kosten, wer den Makler beauftragt hat. Somit werden anders lautende Vereinbarungen ab Verabschiedung des Gesetzes unwirksam.