Es ist nicht möglich, den Verkehrswert eines Grundstücks im Kaufvertrag frei zu vereinbaren. Stattdessen müssen zur Ermittlung objektive Kriterien herangezogen werden. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in seinem Urteil vom 12. Juli 2018 entschieden. Näheres zu diesem Urteil erfahren Sie in unserem heutigen Ratgeber.
Darum ging es
Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern hat von der Klägerin ein Grundstück erworben. Der Kaufvertrag wurde im Dezember 1994 abgeschlossen. Darin wird auf den Verkehrswert verwiesen, um den Preis festzulegen. Der Verkehrswert wurde mit 140 DM pro Quadratmeter angegeben. Zu einem späteren Zeitpunkt fand dann eine Vermessung des Grundstücks statt, wobei ein Kaufpreis von rund 8,4 Millionen DM ermittelt wurde. Das beklagte Bundesland erhielt von der Klägerin einen Abschlag in Höhe von 75 % auf den ermittelten Verkehrswert, so wie es im erweiterten Haushaltsvermerk im Haushaltsplan festgelegt wurde.
Laut Kaufvertrag hatte Mecklenburg-Vorpommern die Pflicht, binnen drei Jahren damit zu beginnen, ein Verwaltungszentrum und eine Justizvollzugsanstalt zu errichten. Des Weiteren verpflichtete sich das Land, den Standort über einen 15-jährigen Zeitraum zu nutzen. Für den Fall, dass das Land dieser Verpflichtung nicht nachkommt, wird der Verkäuferin das Recht eingeräumt, eine Nachzahlung zu verlangen, die dem Abschlag von rund 6 Millionen DM zuzüglich Zinsen entspricht.
Da Mecklenburg-Vorpommern nicht mit dem Bau der beiden Gebäude begann, reichte die Grundstücksverkäuferin Klage ein, um die vereinbarte Nachzahlung einzufordern.
Das Gerichtsurteil
Da der Verkehrswert von beiden Parteien bindend festgelegt wurde und das Land sich nicht an seine vertragliche Verpflichtung gehalten habe, stimmte das Landgericht der Klägerin zu.
Anders sah es hingegen das Oberlandesgericht Rostock und wies die Klage ab. Das OLG urteilte, dass das Land sich zwar nicht an seine vertragliche Verpflichtung gehalten hat, die Klage der Verkäuferin allerdings sowohl gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz als auch gegen das Übermaßverbot verstößt. Die Beweisaufnahme ergab, dass der Kaufpreis von ca. 2 Millionen DM, der damals gezahlt wurde, mit dem Verkehrswert des Grundstücks übereinstimmt. Die Klage auf Nachzahlung führt daher dazu, dass die Verkäuferin ein Vielfaches vom eigentlichen Verkehrswert verlangt, was gegen das Übermaßverbot verstößt. Außerdem stellt das OLG klar, dass die Vertragsparteien den Verkehrswert nicht einfach vereinbaren können, da dieser stattdessen gemäß objektiver Kriterien festgestellt werden muss.
Fazit
Das Urteil stellt klar, dass es nicht gestattet ist, den Verkehrswert eines Grundstücks frei zu bestimmen, sondern dass dieser nur nach objektiven Kriterien festgelegt werden darf. § 194 BauGB sieht vor, dass der Verkehrswert durch den Preis bestimmt wird, der zum entsprechenden Zeitpunkt „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Am besten Sie lassen sich vor dem Verkauf von einem unabhängigen Experten beraten.
