Wenn Vermieter die Miete erhöhen möchten, haben sie kaum Spielraum, denn sie müssen sich an strenge Vorgaben halten. Wann und um wie viel die Miete erhöht werden darf, legt das BGB fest. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick.
Ab wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Die Miete darf laut BGB erst dann erhöht werden, wenn sich der Mietpreis für einen Mindestzeitraum von 15 Monaten nicht geändert hat. Dabei muss zudem die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigt werden, denn in einem 3-Jahres-Zeitraum darf die Miete insgesamt nur um höchstens 20 % erhöht werden. Wenn sich das Haus bzw. die Wohnung in einem äußerst angespannten Wohnungsmarkt befindet, dann verringert sich diese Kappungsgrenze sogar nochmals und beträgt dann nur noch 15 %.
Wie kann eine Mieterhöhung erfolgen?
Der Vermieter hat generell zwei Möglichkeiten, um mit seinem Mieter eine Mieterhöhung im Mietvertrag zu vereinbaren: Entweder es wird eine Staffelmiete oder eine Indexmiete festgelegt.
Aber auch fernab des Mietvertrages können Vermieter unter Umständen die Miete erhöhen. Dies kann beispielsweise dann möglich sein, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Die Mieterhöhungen im Voraus bestimmen
Es ist möglich bereits im Mietvertrag genau zu bestimmen, inwieweit die Miete erhöht werden soll. Dafür gibt es zwei Optionen:
Die Staffelmiete
Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, inwieweit die Miete über einen bestimmten Zeitraum erhöht wird. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass die Miete ein Jahr lang unverändert bleiben muss, bevor die nächste Erhöhung erfolgen kann. Mit der Staffelmiete wissen sowohl der Vermieter als auch der Mieter bereits im Voraus, inwieweit sich die Mieten erhöhen werden. Allerdings muss beachtet werden, dass bei einem Staffelmietvertrag keine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich ist.
Die Indexmiete
Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex. Je nachdem wie sich die Lebenshaltungskosten privater Haushalte entwickeln, passt sich die Miete einmal jährlich entsprechend an. Dabei ist es nicht möglich im Voraus zu wissen, um wie viel sich die Miete erhöhen wird. Wenn die Indexmiete steigt, muss der Mieter diese Erhöhung akzeptieren.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann steht dem Vermieter zu, den Mietpreis entsprechend anzupassen. Der Mietspiegel legt fest, wie hoch diese Grenze ist. Für den Fall, dass kein Mietspiegel vorhanden ist, können drei Vergleichswohnungen herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dafür ist es notwendig, dass die Vergleichswohnungen von der Lage, Größe und Ausstattung her ähnlich sind. Um solche Vergleichswohnungen zu finden, können Mitglieder die Hilfe der Ortsvereine von Haus & Grund in Anspruch nehmen.
Auch ein Gutachten kann hierfür herangezogen werden. Allerdings ist dies in der Regel sehr aufwendig und rentiert sich oftmals nicht, da die Kosten für ein Gutachten in vielen Fällen höher sind als der Gewinn, der durch die geplante Mieterhöhung erzielt werden kann.
Können Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Führt der Vermieter Modernisierungen durch, so kann er die Kosten hierfür auf den Mieter umlegen. Jedoch ist dies seit Anfang dieses Jahres nur noch in Höhe von acht Prozent pro Jahr möglich. Aber auch für die Umlage von Modernisierungskosten muss eine Kappungsgrenze beachtet werden. Diese liegt seit Anfang des Jahres bei 3 Euro pro Quadratmeter über einen Zeitraum von sechs Jahren. Für den Fall, dass der bisherige Mietpreis weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, darf dieser im gleichen Zeitraum nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.
Wie muss der Mieter über die Erhöhung informiert werden?
Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, dann muss er seinen Mieter darüber schriftlich in Kenntnis setzen. Dies kann entweder per Brief, Fax oder E-Mail geschehen. Dabei müssen Vermieter u. a. folgende Punkte beachten, die in der Ankündigung enthalten sein müssen:
- Die Mieterhöhung muss genau begründet werden
- Die berechnete Gesamtmiete
- Der Zeitpunkt, ab dem die Mieterhöhung gilt
- Wie lange die Mieterhöhung gültig ist
Wenn die Miete erhöht wird, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, muss der Mieter in der Ankündigung dazu aufgefordert werden, seine schriftliche Zustimmung zu geben. Dafür stehen dem Mieter zwei Monate zur Verfügung. Wenn er der Mieterhöhung zustimmt, muss der neue Mietbetrag im dritten Monat nach der schriftlichen Ankündigung der Erhöhung gezahlt werden. Für den Fall, dass der Mieter nicht zustimmt, haben Vermieter gute Chancen, den Betrag erfolgreich einzuklagen, sofern die Erhöhung zum einen begründet ist und zum anderen den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
Tipp: Es ist empfehlenswert, ein Musterschreiben zu verwenden, um die Mieterhöhung anzukündigen. Wenn nämlich Formfehler vorhanden sind, dann muss der Mieter die Mieterhöhung eventuell nicht hinnehmen. Musterschreiben stehen bei verschiedenen Eigentümerverbänden oder Rechtsportalen zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Welche Optionen bestehen bei einem Eigentumswechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie muss der neue Vermieter die bestehenden Mietverträge übernehmen, denn laut § 566 BGB gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Auf welche Art und Weise die Immobilie erworben wurde - ob gekauft, geerbt oder bei einer Zwangsversteigerung - spielt dabei keine Rolle. In Bezug auf Mieterhöhungen muss sich der neue Vermieter an dieselben gesetzlichen Regeln halten wie der bisherige Vermieter.
Fazit
Mieterhöhungen sind häufig ein heikles Thema und können zu Streit zwischen Vermieter und Mieter führen. Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, stehen ihnen dafür verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Bedenken Sie aber auch, dass ein Mieterwechsel in der Regel viel Aufwand und Kosten für den Vermieter darstellt. Generell ist es immer am besten, sich von einem Rechtsexperten beraten zu lassen.
