Im Kaufvertrag werden alle wichtigen Punkte in Bezug auf den Kauf bzw. Verkauf der Immobilie geregelt. Der Notar setzt den Immobilienkaufvertrag auf und im Rahmen des notariellen Beurkundungstermins wird der Vertrag von den relevanten Parteien unterschrieben. Um welche Punkte es im Allgemeinen im Kaufvertrag geht, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Welche Punkte sollten in einem Kaufvertrag festgelegt werden?
Ein Kaufvertrag ist in der Regel komplex und oftmals sehr umfangreich. Zwar handelt es sich in den meisten Fällen um Standardverträge, die individuell angepasst werden, dennoch ist es empfehlenswert, den Vertrag vor der Unterschrift ganz genau zu prüfen und alle Unklarheiten zu klären und sicherzustellen, dass alle wichtigen und vereinbarten Punkte enthalten sind.
Es gibt eine ganze Reihe an wichtigen Punkten, die ein Kaufvertrag umfassen sollte, dazu gehören u. a.:
- Angaben zum Verkäufer und zum Käufer (achten Sie auf die korrekte Schreibweise)
- Eine Beschreibung des Kaufgegenstands (was wird mitverkauft?)
- Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
- Informationen zum Übergang und Übergabe
- Zustand der Immobilie und Mängel (sofern vorhanden)
- Gewährleistungsansprüche (z. B. Rücktrittrecht falls es versteckte Mängel gibt)
- Besondere Vereinbarungen (z. B. Renovierungen, Wegerechte Dritter)
- Für wen ist der Vertrag relevant?
Der Kaufvertrag spielt nicht nur für den Verkäufer und den Käufer eine Rolle, sondern ist auch für weitere Parteien relevant:
- Für die Kommune: Diese legt im Grundbuch die neuen Besitzerverhältnisse fest und, sofern vorhanden, die Grundschuld.
- Für die Bank: Die Ansprüche der Bank, die den Immobilienerwerb finanziert, werden zu deren Absicherung sowohl im Vertrag als auch im Grundbuch festgelegt.
- Für die Mieter: Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, so werden Angaben zu den Mietern im Vertrag aufgeführt.
Welche Dinge werden mitverkauft?
Im Allgemeinen wird bei einem Immobilienkauf Folgendes erworben:
- Ein Grundstücksverkauf umfasst in der Regel alle Gebäude, die fest mit dem Grundstück oder der Immobilie verbunden sind. Neben der entsprechenden Immobilie gehören generell auch die Bodenbeläge, die Zentralheizungsanlage, die Einbauküche und der Herd, Jalousien und Markisen, sanitäre Einrichtungen und auch die Fertiggarage bzw. der Carport dazu.
- Zubehör: Unter Zubehör fallen im Allgemeinen Dinge wie Ölvorräte zum Heizen, Parabolantennen, die eine lockere Befestigung aufweisen, und Sauna. Der Verkäufer kann im Kaufvertrag jedoch einzelne Zubehörteile ausdrücklich ausschließen.
- Sonstige bewegliche Gegenstände: Wenn es nicht anders im Kaufvertrag vereinbart wird, werden sonstige bewegliche Gegenstände in der Regel nicht mitverkauft. Unter diese Kategorie fallen beispielsweise Möbel, Gartenmöbel, Gartengeräte und Lampen.
Hinweis für Käufer: Nehmen Sie nicht einfach an, dass bestimmte Dinge automatisch mitverkauft werden, sondern gehen Sie lieber auf Nummer sicher und fragen sie beim Verkäufer nach und lassen es sich dann im Vertrag bestätigen.
Steuerersparnis für Käufer
Zubehör oder andere bewegliche Gegenstände unterliegen in der Regel nicht der Grundsteuer. Um daher Grundsteuer sparen zu können, sollten Käufer darauf achten, dass der Betrag dieser Gegenstände gesondert im Kaufvertrag aufgeführt wird. Für Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Nachteile. Lassen Sie sich dazu von Ihrem Notar beraten.
Fazit
Als neutraler Jurist hat der Notar die Aufgabe sowohl den Verkäufer als auch den Käufer über die Tragweite des Vertrages aufzuklären. Er erläutert dabei auch die rechtlichen Risiken. Da vor dem notariellen Beurkundungstermin eine ganze Reihe von Unterlagen vorgelegt werden müssen, kann es für Erstverkäufer durchaus sinnvoll sein, die Hilfe eines erfahrenen Maklers in Anspruch zu nehmen. Weitere wichtige Punkte des Kaufvertrages erfahren Sie im zweiten Teil unserer Ratgeber-Reihe.
