Obwohl Mietspiegel die Basis für die Mietpreisbremse bilden, hat der Mietspiegelreport 2020 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) festgestellt, dass es unter den 200 größten Städten mit Mietpreisbremse in Deutschland 15 Städte gibt, die gar keinen Mietspiegel vorweisen können.
Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Diese Vergleichsmiete wird für die Mietspiegel ermittelt und sie dient als Referenz, sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen. Daher sei die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für alle deutschen Städte mit Mietpreisbremse erforderlich.
Unter den 200 analysierten Städten befinden sich 36, die gar keinen Mietspiegel haben - und dass, obwohl 15 dieser Städte die Mietpreisbremse eingeführt haben. Zu diesen 15 Städten ohne Mietspiegel trotz Mietpreisbremse gehören beispielsweise Bremen, Oldenburg und Göttingen im Norden sowie unter anderem Bayreuth, Rosenheim oder Ingolstadt im Süden der Bundesrepublik.
Reform des Mietspiegels in Planung
Das Bundesjustizministerium erarbeitet derzeit gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eine Reform des Mietspiegels, um mehr Transparenz und Rechtssicherheit zu schaffen. Doch der für Ende 2019 angekündigte Gesetzentwurf wurde bislang nicht fertiggestellt. Eine Neuheit deutet sich jedoch bereits an, nämlich eine Auskunftspflicht für alle Vermieter und Mieter, die im Rahmen der Datenerhebung für den Mietspiegel angeschrieben werden.
Nachvollziehbarkeit der Mietspiegel lässt zu wünschen übrig
Der gif-Report stellt fest, dass viele der Mietspiegel nicht vollständig transparent sind. Die Erhebung, Auswertung und Ermittlung der Wohnlage war in nur wenigen Mietspiegeln komplett nachvollziehbar. Beispielsweise bei den einfachen Mietspiegeln in Düsseldorf und Köln lässt sich nicht ableiten, ob sie auf Datenerhebungen beruhen oder wie sie im gegebenen Fall erhoben werden. Es ist rechtlich zulässig, dass die Erstellung des einfachen Mietspiegels von den Kommunen häufig ohne wissenschaftliche Verfahren erfolgt. Wenn es nach den Experten geht, müsse dabei aber die Nachvollziehbarkeit gewährleistet werden. Mancherorts mangele es laut Report jedoch an Transparenz. Während zwar auch durchaus gute Mietspiegel existieren, sieht der Report dennoch alles in allem deutlichen Optimierungsbedarf.
Ungenügende Mietspiegel in den Metropolen
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sollten fünf Merkmale einbezogen werden, nämlich Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung sowie die Lage. Die gif-Untersuchung hat ergeben, dass Berlin und Hamburg mit ihrem Tabellenmietspiegel nicht gut abschneiden. Während München und Frankfurt beispielsweise 70 bzw. 31 Wohnungsgrößenklassen verwenden, sind es in Berlin und Hamburg lediglich vier (in Hamburg wurden für gute Wohnlagen auch 5 verwendet). Zudem wurde in den Mietspiegeln dieser beiden Metropolen unter anderem auch nicht zwischen Art oder Ausstattung unterschieden, fand der Report heraus. Es reicht schon eine kleine Verschiebung bei einer dieser fünf Komponenten aus, um die Mieteinnahmen eines Vermieters oder die Mietkosten für Mieter zu ändern.
